＜ローン＞Q：住宅ローンの残高がまだ残っていて定年後のローン返済が心配です

現在、住宅ローンを返済中で、完済まであと12年、ローン残高は約1800万円あります。しかし、現在の私の年齢は53歳。60歳で定年退職するとすると、給与収入もあと７年。その後の返済が心配です。何かよい方法はないでしょうか。
返済中の住宅ローンは、1994年に期間25年で3000万円を金利4.2%で借りたものです。

今からこまめに繰り上げ返済すると、繰り上げ返済した分の利息を節約することができます。

住宅ローンは、定年退職する前に返してしまうのが理想的です。年金生活を送りながら、住宅ローンを返済するというのは、やはり辛いものがあるからです。退職金で完済できるなら、そのほうが安心で有利です。

たとえば、７年後の退職時には、ローン残高は約870万円になっているはずです。退職金で完済すると、その後の返済負担がなくなる上に、約96万円の利息を節約することができます。

その前でも、まとまった資金があるのなら、こまめに繰り上げ返済することをおすすめします。繰り上げ返済した分の利息を、節約することができるからです。

たとえば、いま100万円で繰り上げ返済をしたとすると、ローン残高は1700万円になり、返済期間を１年短くすることができ、約68万円の利息を節約することができます。

また、いま500万円を繰り上げ返済したとすると、ローン残高は1300万円になり、返済期間を約４年短くすることができ、利息は約266万円も節約することができます。繰り上げ返済は、１万円でも多くしたほうが、有利なのです。

ちなみに、同じ金額だけ繰り上げ返済するのなら、１月でも早くしたほうが有利です。繰り上げ返済は、１万円でも多く、１月でも早くすることがお得なのです。

繰り上げ返済には、繰り上げ返済後の期間を短くする（毎月の返済額はほぼ同じ）「期間短縮型」と、毎月の返済額を少なくする（残存期間は変わらず）「返済額縮小型」があります。利息の節約効果は、期間短縮型のほうが高いです。ここでのシミュレーションは、すべて期間短縮型で計算しています。

なお、返済中の住宅ローンを見直す方法には、繰り上げ返済のほか「借り換え」があります。新しいローンを借りて、返済中の住宅ローンを完済してしまうという方法です。

たとえば、いま、残高1800万円を定年退職までの７年間で返済する住宅ローンに借り替えたとします。返済中の金利は4.2％ですが、現在の金利は3.6％。若干、有利になっています。

借り換え後の毎月返済金額は、約24万円。金利が低くなり、期間を短くした分、約290万円の利息を節約することができます。

ただし、毎月の返済金額が24万円というのは、かなりの負担増になってしまいます。また借り替えには、登記簿の書き換えが伴うため諸費用もかかります。この場合は、約29万円かかります。
借り換えよりは、こまめに繰り上げ返済するほうが現実的かもしれません。

なお、諸費用を払っても借り換えが有利になるのは、返済中のローン残高が1000万円以上、残っている返済期間が10年以上、新旧ローンの金利差が1%以上のときと言われています。

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