Q：今すんでいる家を売ってマンションに暮らしたいが…
夫婦二人で元気に暮らしていますが、夫も75歳、私も72歳になり、 今住んでいる家を売って駅に近いマンションに移りたいと思っていますが、家を売却すると税金がかかりますか？
不動産の売買は譲渡所得として確定申告が必要になります。計算方法は当初の自宅購入金額より高く売却すれば課税の対象になります。なお、計算する際に建物は減価償却（土地と違い価値が下がるため）をします。ただし居住年数が10年以上、売却先が親族以外等など、一定の条件を満たす売却であれば3千万円の控除があります。
その計算は
譲渡所得（売却資産の売却額 － 売却資産の購入額） × 税率10%（居住10年以上で譲渡所得6千万円以下）
です。
つまり、買った金額より、売った金額が高ければ、そこに利益が生まれます。税金は利益に掛かりますので、例えば、12年前に6000万円で購入し、売却金額が5000万円だとしたら、利益はマイナスなので無税です。
もし、6000万円で購入して、8000万円で売れた場合、利益が2000万円ありますが、3000万円の控除がありますので、この場合も税金はかかりません。
さらに、不動産の売却で得たお金を新たな住居購入に充てる場合や、売却資産の購入額が判らなかったり相続で取得した場合などは、「特定居住用財産の買換え」特例があります。
たとえば、売却益が5000万円で、新たな住居購入費が3000万円の場合
（不動産売却額 5千万円 － 新たな購入額3千万円） × 税率15%＝300万円
となります。
注） 譲渡所得計算上、取得及び売却に掛かる費用を控除できますが、上記では説明上省略しています。
回答者／マネーコンサルタント 小林 純
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